Почём нынче новостройка?

В 2018 году Кемерово стал лидером среди кузбасских городов по вводу новостроек. В областной столице сдали свыше 250 тысяч квадратных метров жилья, что вдвое больше, чем в центре южной агломерации Новокузнецке. Планка на 2019-й – ещё выше. Спрос на новое жильё в Кемерове есть. Как на него реагирует рынок, какое жильё сегодня строится в столице Кузбасса и по каким ценам?

По мнению экспертов кемеровского рынка недвижимости, покупательский спрос на новостройки сегодня почти сравнялся со спросом на вторичное жильё. Всё больше семей сегодня рассматривают для приобретения новое и строящееся жильё в молодых районах города. Привлекает цена квадратного метра: на стадии строительства недвижимость можно приобрести и по 35 тысяч рублей за квадрат, а в течение пары лет, что дом строится, можно успеть накопить на отделку будущего жилья. Главное, чтобы обещанную новостройку возвели в срок и качественно.

Проблема с недостроенными многоэтажками в Кемерове имеет гораздо меньший масштаб, чем в других регионах страны. Тем не менее «замороженные» стройки и обманутые дольщики в городе тоже есть. Достаточно вспомнить несколько долгостроев от компании «Тибет-СВ» – дома обещали сдать ещё 4-5 лет назад, но многоэтажки до сих пор стоят без окон и дверей, люди платят ипотеку и… ждут чуда!

По данным портала «Яндекс. Недвижимость», который аккумулирует на своей электронной площадке предложения от всех ведущих застройщиков, цена на новостройки в Кемерове сегодня стартует от 32,4 тысячи за квадратный метр и достигает 49,5 тысячи рублей. Всё зависит от застройщика, района, технологии строительства и качества внутренней отделки жилья.

Риелтор с 20-летним стажем Марина Макарова объясняет: слишком низкая цена за квадратный метр должна как минимум насторожить покупателя. При том спросе на недвижимость, который сейчас наблюдается, искусственно занижать цену квадрата нет необходимости.

– По моему мнению, динамика рынка достаточно хорошая. Жильё продаётся и на первичном, и на вторичном рынках, спрос есть, – отмечает риелтор. – Поэтому снижать цену ради того, чтобы найти покупателя, ни у застройщиков, ни у граждан, продающих своё жильё, нет необходимости – хорошую квартиру купят и так, это моё мнение. Наоборот, цена должна быть реальной и экономически обоснованной, это существенная гарантия для дольщиков, что у застройщика хватит средств качественно и в срок закончить стройку. В сравнении с другими регионами, даже с соседним Новосибирском, жильё у нас очень доступно по цене.

О необходимости повышения средней стоимости квадратного метра на жильё в новостройках в ходе недавней пресс-конферен­ции рассуждал и заместитель губернатора по строительству Глеб Орлов. По его мнению, нижний ценовой порог за квадрат должен начинаться от 40 тысяч рублей.

– Один из приоритетных вопросов – повышение стоимости квадратного метра жилья в Кузбассе. Потому что застройщик должен быть финансово независим, а сегодня все они фактически выживают. Глобально я вижу своей целью увеличение стоимости жилья в Кемерове и в Кузбассе в целом. Я считаю, что жильё должно стоить от 40 до 45 тысяч за квадратный метр, – отмечает Глеб Орлов. – Дело в том, что глобально увеличиваются объёмы затрат на стройку, и при условии, что всё растёт в цене и НДС тоже вырос, оставлять цену за квадратный метр на уровне 34 951 рубль – это преступно, – сообщил Глеб Орлов.

В 2019 году 156 молодых семей Кузбасса планируется обеспечить жильём по программе «Жилище».

Молодым семьям, нуждающимся в жилье и вставшим на очередь, выдаются свидетельства на право получения социальной выплаты из средств федерального, областного и местного бюджетов в размере 35% (для семей с детьми) и 30% (для семей без детей) от нормативной стоимости жилья. Нормативная стоимость определяется исходя из количества кв. метров, положенных молодой семье в рамках программы, и стоимости 1 кв. метра жилья, установленной на территории конкретного муниципального образования, но не выше стоимости, установленной Минстроем России для Кемеровской области в целом. Социальная выплата может быть направлена на погашение ипотеки или приобретение нового жилья.

В 2019 году на эти цели планируется выделить более 122 870 тыс. рублей, в том числе из федерального бюджета свыше 43 800 тыс. рублей, из областного бюджета – более 47 600 тыс. рублей, а также из местных бюджетов 31 365 тыс. рублей.

Как рассказал газете «Кемерово» Александр Савостьянов, руководитель центра продаж АСО «Промстрой», одного из ведущих застройщиков областной столицы, – повышение цены на квадратные метры действительно запланировано с 1 марта, но связано оно с объективными рыночными факторами.

– Что касается формирования цены на квадратный метр, то здесь ничего не меняется уже много лет: она зависит от одних и тех же факторов, – отмечает Александр Савостьянов. – Растёт цена на комплектующие и металл, на строительные и отделочные материалы. Кроме того, увеличение НДС также, пусть и косвенно, повлияет на конечную стоимость квадратного метра. Это своего рода мультипликационный эффект – продукты компаний, с которыми мы работаем, дорожают, и мы тоже вынуждены закладывать эти издержки в конечную цену.

При этом цена на новостройки у «Промстроя» в сравнении с другими застройщиками остаётся на достаточно доступном уровне – в среднем около 37 тысяч за квадрат. Но дело не в искусственном занижении или экономии на строительстве. Анализируя цены на первичное жильё, покупатели должны понимать, что входит в стоимость метра недвижимости, какой комплектации будет новая квартира и сколько инвестиций она в себя ещё потребует на стадии отделки.

– Если провести мониторинг первичного рынка недвижимости, то наша цена за квадратный метр ниже, чем у многих застройщиков. Благодаря тому, что мы строим и сдаём дома и квартиры свободной планировки, с отсутствием перегородок и отделки, это позволяет нам удерживать минимальную стоимость для конечного потребителя. У тех компаний, которые продают квартиры с перегородками, с черновой и предчистовой отделкой, конечно, стоимость квадрата в итоге будет выше.

Оценивая ситуацию на кузбасском рынке недвижимости, застройщики констатируют, что рентабельность у нас более сжатая, чем на крупных рынках, поэтому увеличение цены за квадрат – неизбежная мера. Для примера: те же новостройки без отделки на ранней стадии строительства в соседнем Новосибирске начинаются в цене от 60 тысяч за квадратный метр.

Тем временем в 2019 году в регионе планируют ввести 760 тысяч квадратных метров жилья. Значительная часть этой недвижимости продана ещё на стадии строительства. Как потенциальные покупатели отреагируют на возможное повышение цен и насколько оно будет значительным, покажет время. Если цена за квадрат приблизится к 40 тысячам рублей, то за двухкомнатную квартиру площадью 65 квадратных метров без отделки придётся заплатить уже от 2,6 миллиона рублей. Если добавить ещё стоимость отделки и материалов для неё, цены на которые тоже выросли с учётом повышения НДС, то на такие инвестиции нужно как минимум решиться психологически. А как максимум – получить одобрение от банка на ипотеку. Кредиторы принимают решения на основе оценки уровня доходов заёмщиков, а зарплаты пока растут не так стремительно.