«Вас купила Москва», или Зачем кемеровчан пугают столичными жилищниками

Ещё в начале года кемеровчане узнали: у трёх крупных управляющих компаний областной столицы сменились собственники, и активами кемеровских УК теперь владеют москвичи. Тогда жителей заверили, что смена владельцев – формальность и ни на что не повлияет. Но прошёл почти год, а вопросов и претензий к жилищникам стало только больше.

Новая метла

Кемеровчанка Ольга Коваленко живет на последнем этаже девятиэтажки на улице Марковцева, её дом обслуживает УК «Жилищник». О переменах в работе своей управляющей компании она не знала до этой осени, пока в доме не остановился лифт и несколько дней женщина с больными суставами была вынуждена пешком подниматься на девятый этаж. С этого времени она и начала разбираться в причинах технических неполадок и в целом в работе управляющей компании.

– Лифт не работал один день, другой, потом на сутки его запус­кали, и он якобы ломался снова, хотя лифтовая кабина у нас новая, заменили всего пару лет назад, никогда таких проблем не было, – рассказывает Ольга. – Начали звонить в аварийную службу. Там нас поставили в известность, что УК «Жилищник» расторгла договор с местной компанией по обслуживанию лифтов. Кнопки вызова диспетчера также не работали. Естественно, мы пошли разбираться в управляющую компанию.

Здесь жильцов дома ждал еще один сюрприз. Оказалось, что ещё в конце прошлого года активы «Жилищника» и ещё двух крупных кемеровских управляющих компаний – «РЭУ-10» (ныне переименованной в УК «На проспекте Ленина») и «Радуга» – купили московские инвесторы – некое АО «Домком Инвест». Почему выбор москвичей пал именно на эти управляющие компании, можно только догадываться. По факту, это одни из самых крупных УК в областной столице, а их жилой фонд не настолько стар, что не требует от жилищников больших вложений и ремонтов – словом, вполне рентабельно.

Сделки прошли тихо. Как рассказали в областной Госжил­инспекции (ГЖИ), закон не обязывает управляющие компании уведомлять ни граждан, ни саму инспекцию о смене собственника. Этой информацией владеют лишь налоговые органы, и на право УК по управлению кемеровскими домами она никак не влияет.

– Согласно лицензионным требованиям, от управляющей компании не требуется уведомлять Государственную жилищную инспекцию о смене учредителя, – пояснила начальник ГЖИ Кузбасса Ирина Гайденко. – Самое главное, чтобы у ее исполнительного или генерального директора был квалификационный аттестат, и, если организация работает на территории Кемеровской области, она должна иметь лицензию, выданную именно в этом регионе.

Формально домами управляет та же организация, с тем же ИНН, с той же лицензией и той же вывеской. Офисы и кассы управляющих компаний остались на тех же местах. Жильцов успокаивают, что передел активов на качестве обслуживания домов никак не скажется. Действительно, какая разница, где прописан учредитель – в Кемерове, Самаре или Москве? Но только до тех пор, пока он не вмешивается в работу фирмы, которой владеет. Напомним, что любая управляющая компания – это прежде всего бизнес-структура, созданная с целью получения прибыли. Так что «новая метла» в роли учредителя все-таки наложила свой отпечаток на работу кемеровских УК. Вернёмся для начала к тем самым лифтам.

Все свои

По закону сама управляющая компания обслуживать лифтовое хозяйство многоквартирных домов не может. На эти работы она должна заключить договор со специализированной организацией. Многие годы «Жилищник», как и другие кемеровские УК, сотрудничал с местным предприятием АО «Кемероволифтсервис». До недавних пор организация обслуживала до 95% лифтового парка в кемеровских многоэтажках, и никаких серьезных нареканий к её работе не было. Но новое руководство «Жилищника» работать с кемеровскими мастерами не захотело и обслуживание лифтов доверило «своим». По закону ни жители, ни жилищная инспекция повлиять на выбор подрядчика не могут – жилищники сами определяют, с какой специализированной организацией им заключить договор на обслуживание лифтового хозяйства в доме. Если собственники чем-то недовольны, остается писать жалобы и ждать проверки. Кстати, вопреки заблуждениям некоторых граждан, жаловаться на работу кемеровской управляющей компании – пусть и с московским собственником – нужно не в столицу, а в местные надзорные органы. Контроль за работой всех УК, обслуживающих кузбасские дома, осуществляет областная Госжилинспекция. А за работой лифтов – региональное управление Ростехнадзора.

В тот период, когда новая компания заходила на рынок, и случились эти перебои в работе лифтовых кабин. Пока «Жилищник» делил лакомый коммунальный «пирог», люди страдали, возмущались и… ходили пешком по этажам своих многоквартирных высоток.

– Спустя какое-то время в лифтах появились листовки, информирующие о том, что лифт обслуживает некий «Домком-Сервис», и телефон этой организации на случай, если кто-то застрял в лифте или он просто не работает. Что это за организация и откуда, мы долго разобраться не могли, – отмечает Ольга. – Наконец через Интернет нашли, что это номер управляющей компании из Саранска… Получается, лифт сломался в Кемерове, а звоним мы туда.

Заявки действительно принимает диспетчер, работающий удаленно. Но, как заверили в компании, в Кемерове уже сформирован штат обслуживающего инженерного персонала, так что в случае поломки или застревания лифтовой кабины ждать техников издалека не придётся. Мы нашли официальный сайт «Домком-Сервиса» в Интернете, действительно, такая компания есть. Работает в Саранске. Правда, согласно официально опубликованным данным, обслуживает она не лифты, а саранские многоэтажки – в официальном спис­ке 16 адресов. А вот в «шапке» интернет-ресурса крупно указан контактный телефон в Кемерове. По данным ИНН проверяем сведения о данной организации на официальном сайте налоговой инспекции. В выписке из Единого государственного реестра юридических лиц значится, что свою деятельность ООО «Домком-Сервис» ведет с 2015 года. Правда, в сведениях о видах деятельности у «Домком-Сервиса» значится только один – «68.32.1. Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе». Может ли эта организация обслуживать лифты? Вопрос к Ростехнадзору, запрос в ведомство наша редакция отправила. Ждем ответа. А пока добавим, что в едином классификаторе ОКВЭД для организаций, обслуживающих лифты, есть свой код – «43.29. Производство прочих строительно-монтажных работ», в пояснениях четко сказано, что именно эта группа видов разрешённой деятельности включает в себя установку (монтаж) в зданиях или сооружениях лифтов, эскалаторов, включая их ремонт и обслуживание. Почему «Домком-Сервис» данный ОКВЭД для себя не зарегистрировал и ведет работу с нарушениями – пока вопрос открытый.

Кстати, с 1 сентября Ростехнадзор ужесточил контроль за компаниями, которые занимаются обслуживанием лифтов. Представители этих организаций в обязательном порядке будут информировать Ростехнадзор о начале деятельности. После этого служба проверит компании на соответствие требованиям, установленным для организаций, занимающихся эксплуатацией лифтов. Ужесточены и штрафные санкции: за нарушение норм эксплуатации лифтов – 5 тысяч рублей для физических лиц и до 40 тысяч для юридических. А если из-за нарушений пострадают люди, то сумма вырастет до 350 тысяч рублей.

Московские тарифы?

Опасения кемеровчан о том, что с приходом москвичей к управлению домами платить за коммуналку придется по столичным тарифам, в Госжилинспекции развеяли.

– По закону тариф может меняться не чаще одного раза в год, – уточнила начальник ГЖИ. – У нас это происходит в середине года, когда тарифы индексируются. Любое их искусственное завышение является противозаконным и влечет серьезную ответственность для юридического лица.

Кстати, вопрос не только в цене услуг, оказываемых управляющей компанией, но и в их качестве. Заметим, что до смены собственников ни одна из трех выкупленных москвичами управляющих компаний образцовой не была. По итогам областного рейтинга УК за 2017 год, составленного ГЖИ, кемеровский «Жилищник» расположился на 307-м месте из 310, УК «Радуга» – на 280-м, УК «РЭУ-10» – на 293-м месте. Изменилась ли дисциплина этих УК в текущем году, объективно пока говорить рано, официальная статистика и новый рейтинг будут сформированы только в начале следующего года.

– Годовой статистики пока нет, как и рейтинга. Поэтому подтвердить цифрами стабильность «московских» УК мы пока не можем. Но, если собственника жилья не устраивает качество обслуживания дома, он всегда вправе отказаться от управляющей компании, расторгнуть с ней договор управления и выбрать другую управляющую компанию путем проведения общего собрания собственников и процедуры голосования, – пояснила Ирина Гайденко.

Мы выбираем

Активность собственников в вопросах выбора и смены управляющей компании в последние годы возросла. Как только закон наделил граждан правом выбора, коммунально грамотные жильцы стали этим правом пользоваться. По данным Госжилнадзора, в прошлом году жители 60 многоквартирных домов в Кемерове приняли решение о смене жилищной организации. В текущем году таких прецедентов уже 52.

– У людей появился выбор, и они начали выбирать качество, – прокомментировала решения о смене УК Ирина Гайденко.

К сожалению, этой ситуацией незамедлительно воспользовались некие малоизвестные управляющие компании. В последнее время кемеровчане стали жаловаться на то, что по квартирам ходят какие-то люди и рассказывают душещипательные истории о том, что их домом теперь управляют москвичи, все деньги за ЖКУ «утекают» в столицу, а на обслуживание домов ничего не остаётся. И тут же предлагают подписать документы о смене управляющей компании, обещая «золотые горы». Особенно такую активность по сбору подписей отмечают жители Центрального района в домах на проспекте Ленина, которыми управляла УК «РЭУ-10», не так давно переименованная в УК «На проспекте Ленина».

– Говорят, Москва всё забирает, название сменили, от проверок уходят, никаких ремонтов не добьетесь никогда, нужно вам менять управляющую компанию, поставьте подпись, – рассказал житель дома № 60 на проспекте Ленина. – Кому мы платим, и правда непонятно… А на кого менять?

Вопрос со сменой названия управляющей организации в Госжилинспекции тоже прокомментировали. Оказалось, УК «РЭУ-10» не единственные, кто сменил буквы на вывеске, переименовываются управляющие компании по всей России, это требования федерального законодательства. Жилищный кодекс требует от УК, чтобы в их фирменных наименованиях не было схожести и тождественности. Например, «РЭУ-10» и «РЭУ № 10» в одном регионе работать уже не смогут, чтобы не было путаницы. Так жители точно будут знать, кому платят.

– Переименование никак не отражается на условиях договора управления, который ранее был заключен с собственниками дома, продолжает действовать прежнее юридическое лицо: с той же лицензией, с тем же ИНН, только название другое, – разъяснила Ирина Гайденко.

Так что под новой вывеской старой управляющей компании работает прежняя обслуживающая организация. Если жители всё же решат отказаться от её услуг и выбрать новую УК, сделать это нужно по всем требованиям жилищного законодательства, путем проведения общего собрания. Ставить подписи на бланках, которые приносят в квартиру незваные гости, не нужно. Такой протокол можно будет легко оспорить в суде.

– Всё зависит от жителей, компании могут активно предлагать свои услуги, но решение о выборе управляющей организации зависит от мнения большинства собственников, – пояснила Ирина Викторовна. – При выборе УК мы всегда рекомендуем обращать внимание на то, что это за компания, имеет ли она какую-либо материальную базу, штат сотрудников или у неё только стол, ручка и компьютер. Важно, имеет ли она дома в управлении и как ими управляет.

Если новая компания вызывает доверие, юристы советуют всё же не ставить сразу подписи в протоколе, а внимательно изучить договор на управление многоквартирным домом, который собственники планируют с ней заключить. Там должен быть прописан весь перечень услуг по обслуживанию многоэтажки: от подметания лестниц до текущего ремонта – и тарифы, по которым эти услуги жителям будут оказываться. В противном случае может оказаться, что в обслуживании дома новая УК возьмет на себя самый минимум, собирая за свои услуги с жильцов немалые деньги – по максимуму.